Aidat Borcu ve Borcun Ödenmesi

Aidat Nedir?
(Ortak Gider, Yan Gider)

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça kat maliklerinden her birini kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile birlikte giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü tutmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak gider, 20. maddede yazılı olan genel giderler başlığı altında sayılanlar ile bunlar için toplanacak avansı ifade etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre kullanım gideri olarak tanımlanan aidat borcu sınırlı sayıda (numerus clasus) düzenlenmemiştir. Genel olarak ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri olarak tanımlanmıştır. Böyle olmakla birlikte yan giderlerin, kiracının kiralanan şeyi kullanımı sırasında gerçekleştirdiği bazı kişisel harcamaları ile karıştırılmaması gerekmektedir. Kiralananın kullanımına değil, kendisine yönelik harcamalar da ister bireysel ister ortak alınan karar neticesinde yapılsın, yan gider teşkil etmez.

Aidat borcunun ne olduğunu kısaca açıkladıktan sonra aidat borcuna ilişkin, uygulamada sıkça karşılaşılan soruları yanıtlamak isteriz.

1. Aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında kiraya veren tarafından icra takibi başlatılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Sözleşmede aksi durum söz konusu değilse kiraya veren ödenmemiş aidat borçlarını apartman veya site yönetimine ödeyerek kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Ancak kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez.

Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (8. HD., E. 2017/4516 K. 2018/2187 T. 14.2.2018)

Takibe ve davaya dayanak yapılan 15.11.2010 tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı alacaklı tarafından 19.09.2013 tarihinde başlatılan icra takibi ile 2013 yılı Mayıs-Eylül ayları arası aylık 825-TL’den kira alacağı ile 380,00 TL aidat bedeli ve 2012 Kasım-2013 Nisan ayları arası ödenmeyen toplam 144.00-TL kira farkı alacağı istenmiştir. Davalı, süresinde verdiği dilekçesinde, borca itiraz etmiş, savunmasında ise dava konusu yerde kiracı olarak bulunduğunu, kira borçlarını ödediğine dair belgelerinin olduğunu, dava konusu yerin ayıplı olarak kendisine teslim edildiğini belirtmiştir. Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. Kiraya veren aidat bedellerini ödediğini kanıtlayamadığına göre 380,00-TL aidat bedelinin istenen alacak miktarından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, bu durum dikkate alınmaksızın karar verilmesi doğru değildir. (6. HD., E. 2015/7615 K. 2015/10750 T. 7.12.2015)

2. Aidat borcu için başlatılan icra takibine yapılan itirazın İcra Hukuk Mahkemesi’nde kaldırılması istenebilir mi?

İcra ve İflas Kanunu 68-70. maddede düzenlenen itirazın kaldırılması kurumuna gidilebilmesi için alacaklı bu talebini 68. maddede belirtilen belgelerden birine dayandırarak ispatlamak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu 37. maddeye göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Somut olayda …. Sitesi D Blok kat irtifakı yönetimine ait 2010 yılı karar defteri incelendiğinde; 07.08.2010 tarihinde yeterli çoğunluk sağlanarak kat irtifakı yöneticisi A.A.’nın seçildiği, kat irtifakı yöneticisine D Blok maliklerinin KMK’dan doğan alacakları için dava açma konusunda tam yetki verildiği, yine eksik işler için aidat alınmasına karar verilip alınan kararın borçlu tarafından ihtirazi kayıt ileri sürülmeden imzalanarak noter mührüyle tasdiklendiği, kat malikleri tarafından seçilen apartman yöneticisinin değiştirildiği ya da yenisi seçildiğine dair bilgiye ulaşılmadığı, bu haliyle A.A.’nın yöneticiliğinin halen devam ettiği anlaşılmıştır.

634 sayılı Kanun’un 37/son maddesine göre; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK’nın 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararları, Sulh Hukuk Mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan, geçerliliğini ve etkinliğini korur. Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup; dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz. Takibe dayanak olarak 07.08.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararı ibraz edilmiş olup, ibraz edilen söz konusu kat malikleri kurulu kararında ödenmesi gereken kat aidat miktarının tespit edildiği anlaşılmıştır. Aidat gideri ile ilgili bu karar İİK 68/1. maddesindeki belgelerdendir. Borçlu tarafından borcu bulunmadığı iddiasında bulunulup bu hususta delil de gösterilmediğinden kat malikleri kurul kararına göre alacaklının talep edebileceği alacak miktarı belirlenip alacağın değerlendirilmesi ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde itirazın kaldırılması isteminin reddi isabetsizdir. (12. Hukuk Dairesi 2013/14604 E., 2013/22650 K.)

3. Aidat borcuna itiraz nedeniyle açılacak itirazın iptali davasında görevli mahkeme neresidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların, 9.6.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Somut olayda, taraflar arasındaki uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığına göre, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde işin esası incelenerek davanın esastan sonuçlandırılması doğru değildir.

Dava, kiraya veren tarafından açılan yakıt, su, elektrik, aidat borcunun ödenmemesi sebebiyle yapılan icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. (6. HD., E. 2013/1111 K. 2013/12386 T. 16.9.2013)

Somut olayda; davacının davalı tarafın 1 yıllık kira bedelini yatırdığı ancak sonraki kira bedellerinin yatırılmadığı gibi, taşınmazın ortak giderlerinin ödenmediği iddiasıyla kira alacağı ve ortak giderin tahsili ile taşınmazın tahliyesini talep ettiği, dava açmadan önce de davalılara kiracı sıfatıyla ihtar çektiği anlaşılmaktadır. Davacının kira sözleşmesinin varlığına dayanmasına göre uyuşmazlığın Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. (17. HD., E. 2014/13995 K. 2014/15149 T. 6.11.2014)

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1 maddesine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir. Bu kabule göre aidat borcuna yapılan itirazın iptali davasına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, aidat borcunun ait olduğu … Sitesi’nin birden fazla bloktan oluştuğu ancak, tek bir parsel üzerinde bulunduğu ve kat mülkiyetinin kurulduğu anlaşılmıştır. Buna göre; söz konusu uyuşmazlık, niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanmaktadır. Davanın yukarıda belirtilen niteliğine göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. (20. HD., E. 2016/2974 K. 2016/5843 T. 18.5.2016)

4. Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi istenebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının temerrüdü nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için sadece kira bedelini ödemede temerrüdü değil, aynı zamanda yan giderleri ödeme borcunu da ifa etmemiş olması aranmıştır. Sonuç olarak, yan giderleri ödeme borcunun bulunduğu hallerde kiracı, söz konusu borcu ifada temerrüde düşerse, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince temerrüde düşen kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak yukarıda da ifade ettiğimiz üzere, kiraya veren tarafından tahliye yoluna gidilebilmesi için öncelikle aidat giderini ödemiş olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası, götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak F1 kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu husus da göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir.

Olayımıza gelince; davacı-alacaklı 05.11.2012 tarihli takip talebinde, taraflar arasındaki çekişmesiz olan 07.03.2009 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine göre davalı hakkında 2011 yılı 12. ay ila 2012 yılı 10. ay arasındaki 11 aylık aidat alacağı toplamı 1792 TL alacağın tahsili istemiyle haciz ve tahliye istekli icra takibinde bulunmuştur. Takibe borçlu tarafından itiraz edilmemiş, davacı alacaklı vekili tarafından icra mahkemesinden kiralananın tahliyesine karar verilmesi istemi ile açılan davada, aidat alacağının temerrüde esas alınamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerine göre aidat alacağı temerrüde esas alınamaz ise de davalı borçlu hakkında aidat alacağının tahsili için başlatılan takip ve açılan dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra olduğundan, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler göz önünde bulundurularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (6. HD., E. 2013/9398 K. 2013/11594 T. 08.07.2013)

Somut olayda; davalı kiracı ile önceki malik arasında düzenlenmiş olan 01.01.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel hükümler 2. maddesinde yan giderlerden olan elektrik, su ve aidat giderlerinin davalı kiracı tarafından zamanında ödeneceği kararlaştırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca yan gider olan aidat borcunun ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliyeye esas oluşturur. Sözleşmenin özel hükümler 3. maddesinde kiracının 2012 Aralık ayı sonuna kadar kira borcu olmadığı belirlenmiş ise de 2. maddeye göre kiracı aidat bedellerini ödemek zorundadır. Davacının … 2. İcra Müdürlüğü’nün 2011/3134 esas sayılı dosyası ile davalı aleyhine 09.05.2011 tarihinde haciz ve tahliye istemli olarak başlattığı icra takip dosyasında kira alacağı yanında ayrıca 1.925,00 TL aidat bedeli alacağını da talep ettiği görülmektedir. Bu durumda Mahkemece; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında davacının talep ettiği aidat bedellerinin ödenip ödenmediği araştırılıp aidat alacağı yönünden temerrüt koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (3. Hukuk Dairesi Esas no. 2017/13989 Karar no. 2018/2523 Karar Tarihi 15.03.2018)

5. AVM kiracılarının ödenmemiş aidat borçları için izlenmesi gereken hukuki yol ne olmalıdır?

 Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine göre ortak giderler, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan harcamalardır.

Kiralananın kullanımına değil, kendisine yönelik harcamalar da ister bireysel ister ortak alınan karar neticesinde yapılsın, yan gider teşkil etmez. Buna göre, kiracının kiralanan taşınmazda kullanmış olduğu telefon, internet, su, elektrik, doğalgaz gibi harcamalar, yan giderler veya Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesindeki ifadesiyle, kullanım giderleriyle ilgili değildir, aynı zamanda kira sözleşmesiyle de birlikte değerlendirilemez. Doktrinde bu tür kullanımlar “tüketim harcamaları” olarak ifade edilmektedir. Bu harcamaların ödenmesindeki temerrüt, kira ilişkine dayalı bir borç olmayıp tahliye talepli olarak icra takibi yoluna gidilemeyecektir.

Olayımıza gelince; dava dilekçesi ekinde sunulan kira sözleşmesi davacı … AVM ve Hizmet İşletmeciliği A.Ş. ile davalı arasında düzenlenmiş olup sözleşmenin davacı kiraya verene vekaleten … Proje yönetimi A.Ş. tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesi ile alışveriş merkezinde bulunan, nitelikleri dilekçede belirtilen mağaza, sözleşme ile tespit edilen aylık kira bedeli karşılığında davalı kiracıya kiraya verilmiş, sözleşmede kira bedelinin ödeme zamanı ortak giderlerin neler olduğu ne şekilde tespit edileceği ve ödeneceği hususları da ayrıntılarıyla kararlaştırılmıştır. Yukarıda da açıklanan yasal düzenleme uyarınca davaya dayanak oluşturan sözleşme tipik bir kira sözleşmesi niteliğinde olup sözleşme ile taraflara kiralananla veya içinde bulunduğu alışveriş merkezi ile ilgili birtakım yükümlülükler yüklenmesi sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenen ve sözleşme ile kararlaştırılan ana unsurlarını bertaraf etmediği gibi sözleşmenin niteliğini de değiştirmez. (Antalya BAM, 6. HD., E. 2018/331 K. 2018/640 T. 1.6.2018)

Av. Mustafa AYDIN

Uyarı: Yukarıdaki bilgi ve görüşlerimiz sadece yol gösterme amaçlıdır ve yasal tavsiye alma olarak değerlendirilemez. Vona Hukuk Bürosu, doğru ve güncel içerikli bilgiyi sağlamak için her türlü çabayı göstermektedir ancak, bu makalenin yayımlanmasından sonra yürürlüğe girebilecek olan yasa ve mevzuatlarda yapılan değişiklikler nedeniyle en güncel yasal gelişmeleri yansıtmayabilir. Bu nedenle, bu makaledeki hiçbir şey yasal tavsiye olarak görülmemeli ve herhangi bir karar vermeden veya bu makalede yer alan bilgilere dayanarak herhangi bir işlem yapmadan önce avukatlara danışmalısınız.