Önalım Hakkı, Fiili Taksimin Varlığı ve Bedelde Muvazaa İddiası

Önalım Hakkı

Önalım hakkı, kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere ikiye türdür. Sözleşmesel önalım hakkı, sözleşme veya vasiyetnameyle iradi olarak tanınabilirken, yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş bir önalım hakkı türüdür.

1. Önalım hakkının şerh edilmesi ve edilmemesinin etkileri nelerdir?

• Tapu Sicil Tüzüğü’nün “Kişisel hakların şerhi için aranacak belgeler”i düzenleyen 47. maddesine göre sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için yazılı sözleşme aranır. Yazılı şerh sözleşmesinde tarafların şerh süresini belirlemeleri mümkündür ancak belirlenecek bu süre on yılı geçemez. Zira şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735).
• Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verildiğinde şerh süresi içerisinde bütün satışlarda kullanılabilmektedir. Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmişse şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir (TMK md. 735).
• Önalım hakkı şerh verilmediği durumda sözleşmede belirtilen satışta kullanılabilecektir. Eğer sözleşmede bu yönde herhangi bir belirleme yapılmadıysa önalım hakkı yalnızca ilk satış işleminde kullanılabilecektir. Önalım hakkının şerh verilmemesi durumunda ise bu hak kişisel bir hak olduğundan sadece önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Böyle bir durumda malik önalım sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazı üçüncü bir kişiye satar ve mülkiyeti üçüncü kişi üzerine geçirirse önalım hakkı sahibi, yalnızca satıcıdan borca aykırı bu eylem nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecek; alıcıya karşı tescile zorlama davası açamayacaktır.
• Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ikinci olarak taşınmazın TBK md. 240 uyarınca satış ya da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işleme konu olması gerekmektedir. Önalım hakkının hangi süre içinde kullanılabileceği taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu süre, TBK md. 238 uyarınca en çok 10 yıl olabilmektedir. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkânı doğmazsa önalım hakkı sona erer.

Bu çalışmanın konusunu yasal önalım hakkı oluşturmaktadır. Bu kapsamda önalım hakkı; bir taşınmazda paylı mülkiyet hakkına sahip kişi veya kişilerin mülkiyet hakkını üçüncü bir kişiye devretmesine ilişkin getirilen bir kısıtlamadır. İşbu TMK’da düzenlenmiş olup Kanun’un 732. maddesine göre önalım hakkı “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların kullanabileceği” bir haktır.

Dolayısıyla, paylı mülkiyete konu taşınmazda bir pay sahibinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde; işbu satış öncelikli olarak alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmelidir. Zira, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Dava yolu ile bu hakkın kullanılabilmesi için kanun koyucu hak düşürücü bir süre zorunluluğu getirmiştir. Buna göre, öncelikle md. 733 uyarınca; taşınmaz üzerinde payı bulunan paydaşın, hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından taşınmazda hissesi bulunan diğer paydaş/paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekmektedir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşmektedir.

Taşınmazda hissesi bulunan diğer paydaş/paydaşların satış işleminin üzerinden 2 yıl geçmeden bu hakkını açacağı bir önalım (şufa) davası ile kullanması ve tapunun iptali ile tarafına tescilini talep etmesi gerekmektedir.

2. Önalım hakkından feragat ve önalım hakkından vazgeçme mümkün müdür?

Önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür.

Yasal önalım hakkından feragat; TMK md. 733/2. maddesi gereğince resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım hakkından feragat, önalım hakkının bütün önalım olaylarına ilişkin olarak ortadan kaldırılmasını ifade ediyorken; TBK md. 733/2 önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, önalım hakkının bir satış için ortadan kaldırılmasını ifade etmektedir.

3. Yasal Önalım Hakkının İstisnaları

• Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde şufa hakkı kullanılmamaktadır. Bir diğer ifade ile önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce üzerinde paylı mülkiyet hakkı kurulmuş bir taşınmaz bulunması gerekmektedir.
• Taşınmazda hissesi bulunan pay sahibi payını üçüncü kişilere bağışlama yoluyla tapuda devretmiş ise bu hak kullanılamamaktadır.
• Taşınmazda hissesi bulunan pay sahipleri arasında yapılan satışta önalım/şufa hakkı kullanılmamaktadır.
• İcra müdürleri aracılığı ile yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılmamaktadır.
• Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde bu hak kullanılamamaktadır.
• Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde bu hak kullanılamamaktadır.
• Önalım hakkı paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda kullanılamamaktadır. Bu çalışmada daha çok taşınmazın fiilen taksim edildiği fiili taksim olgusu üzerinde durulacaktır. Bu kapsamda taşınmazda paydaşlar arasında hangi kısmın hangi paydaş tarafından kullanılacağı fiilen veya sözleşme ile belirlenmiş ise bu hak kullanılmaz.

Fiili Taksim Olgusu

TMK md. 732’de düzenlenen önalım hakkına Yargıtay pek çok kararı ile istisna getirmiş ve taşınmaz üzerinde diğer paydaşlar tarafından fiili taksim yapılması durumunda bir payın üçüncü bir kişiye devredilmesi karşısında yasal önalım hakkının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağını ve önalım hakkının kullanılamayacağını belirtmiştir.

Fiili taksimin bulunabilmesi için aşağıda belirtilen şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu kapsamda; fiili taksim için;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın mevcut olması,
• Paylı mülkiyete tabi taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olması (Şüphesiz bahsi geçen taksim ile kastedilen yalnızca fiilî bir bölünmedir. Zira taşınmazın hukuken de bölünerek parsellere ayrılması durumunda, her bir parsel bir paydaş adına tescil edilmekle paylı mülkiyet sona ermiş olacaktır, böyle bir durumda yasal önalım hakkından bahsetmek mümkün olmayacaktır. Buna karşılık, paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmeksizin hep birlikte bizzat kullanması veya üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde, fiilî taksimden söz etmek mümkün olamayacaktır.)
• Taşınmazın taksimi sonucunda ortaya çıkan bölümlerin, paydaşlara özgülenmiş olması gerekmektedir.

Buna göre; fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşmayla belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Yargıtay 14. HD., E. 2016/15549 K. 2020/3386 T. 4.6.2020 “Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının ya da önceki malikinin kullandığı ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddi gerekir.”

Görüldüğü üzere taşınmazın hangi bölümlerinin hangi paydaşlar tarafından kullanılacağı uzun zaman önce kararlaştırılmış ve paydaşların kendilerine özgülenen alanları olması halinde fiili taksim söz konusu olmakta ve yasal önalım hakkının kullanılmasına engel bir durum oluşmaktadır.

Satış bedelinde muvazaa olduğu iddiasını kim ispat eder? Satış bedelinde muvazaanın olumlu olumsuz etkileri nelerdir?

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş, payın lehine tesciline karar verilmeden önce TBK md. 734 uyarınca, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmak zorundadır. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet, önalım hakkı sahibine geçmektedir. Bu durum mülkiyetin tescilsiz kazanılma hallerinden biri olup tescilin buradaki etkisi açıklayıcıdır.

Önalım hakkı sahibi tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından satış bedelinde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım hakkına konu taşınmazdaki payın keşif yapılarak bilirkişi aracılığıyla belirlenen değeri ya da sadece bu konuda dinlenen tanıklarının payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayanmayan bir beyanda bulunmaları muvazaanın ispatı hususunda tek başına yeterli olmamaktadır. Bahsekonu delillerin diğer delillerle muvazaa iddiasını ispatlaması gerekir.

Yargıtay 14. H.D. 29.11.2016 T. 2016/8498 E. 2016/9861 K.: “Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir…”

Yargıtay. 14.HD 07.01.2020 E.2019/1361, K.2020/140:“Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir”.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/10513 E., 2015/98 K. ve 12.01.2015 T.: “Yapılan keşifte belirlenen taşınmaz bedelinin satılan hisseye göre oldukça yüksek bir bedelle satılmış olmakla beraber, Yargıtay kararında bedelin yüksek gösterilmesinin tek başına muvazaayı kanıtlamaya yeterli olmadığı belirtilmiş olup muvazaa iddiasının ispatı diğer delilerle birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten de alıcı sübjektif nedenlerle taşınmaza daha fazla bir bedel ödemiş olabilir, taşınmaza duyulan ihtiyaç vb sebeplerle daha yüksek bir bedel ödenebilir. Somut olayda dosya ve birleşen dosya kapsamında dinlenen tanıkların beyanları tarafların ifadelerine dayanmakta olup ve hatta birleşen dosyada tanık olarak dinlenen davalı tanığı K. E. işlemin tarafı esasen davada tanık sıfatı bulunmamaktadır. Bu yönü ile tanık beyanları davayı aydınlatıcı mahiyette değildir.”

Muvazaa iddiasına dayalı tüm tapu iptal ve tescil (tapu kütüğünün düzeltilmesi) davalarında olduğu gibi önalım hakkının kullanılmasının engellendiği iddiasına dayanan davalarda da hâkimin takdir yetkisi öne çıkar. Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde satış sözleşmesinin tarafları payın bedelini istedikleri gibi belirleyebilir. Resmi senette gösterilen bedelin, piyasa değerinden yüksek olması tek başına muvazaa karinesi oluşturmaz. Bu yönde fiili karine geliştirme düşüncesi hukuki dayanaktan yoksundur. Somut olayın tüm özelliklerini değerlendiren hakim, satış işleminin muvazaalı olup olmadığını yönünde nihai bir sonuca ulaşır. Bu değerlendirmede, resmi senette gösterilen bedelin piyasa fiyatından yüksek olması, diğer paydaşın yasal önalım hakkının engellenmesi amacını destekleyen başka deliller olmadıkça, tek başına davanın kabulü için yeterli değildir.

Yargıtay. 14.HD 17.10.2019 E.2016/10021, K.2019/6793:“… dava konusu 39/800 payın mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden bu payın davalıya toplam 45.000,00 TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır. Davacılar vekili, gerek dava dilekçesinde gerekse delillerini bildirdiği 16.10.2014 tarihli dilekçesinde miktar belirtmeksizin, satış bedelinin daha düşük olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek keşif ve tanık deliline dayanmıştır. 1)Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre, davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2)Hükme esas alınan 02.11.2015 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu payın değeri satış tarihi itibariyle 32.557,00 TL, dava tarihi itibariyle 33.262,00 TL olarak tespit edilmiş; keşifte dinlenen davacı tanığı ise satış işlemi sırasında bizzat hazır bulunmadığını, taraflardan duyduğu kadarıyla davalının çekişme konusu taşınmazın m2’sini 150,00 TL gibi bir fiyata satın aldığını belirttiğini ifade etmiştir. Mahkemece, önalım bedeli olarak kabul edilen ve bilirkişi tarafından saptanan 33.262,00TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları toplamı olan 34.772,40 TL davalıya ödenmek üzere davacı tarafa depo ettirilmiş ise de keşif ile belirlenen bu bedel ve davacı tanığının görgüye dayalı olmayan beyanları davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.”

Satış bedelinin gerçek değerinden yüksek gösterilmesi halinde alıcının ödediği fark

Paylı mülkiyet halindeki taşınmazda paydaşlar payını satarken taşınmazın tapuda satış bedelini rayiç bedelin üzerinde gösterebilmektedir. Satış bedelinin muvazaalı olarak gerçekteki bedelinden yüksek gösterilmesi halinde, öncelikle taşınmazın değerini bilirkişiler aracılığıyla tespit ettirilmesi gerekmektedir. Önalım davasının davacısı, bedelde muvazaa iddiasını ispat edebilirse; payın yahut taşınmazın gerçek değeri mahkemece tespit edildikten sonra, bu miktar üzerinden tapu harç ve miktarı ilgili tapu sicil müdürlüğünden sorularak yatırılması gereken toplam depo bedelinin ilgili yere yatırılması gerektiğine ilişkin ara karar oluşturulması gerekmektedir. Davacı iddiasını ispat edemezse; tapudaki satış bedeli üzerinden depo bedeli tespit edilerek, bu bedelin yatırılması için davacıya süre verilmektedir. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım hakkının kullanılmasında bedelde muvazaa iddiasının kanıtlanamaması durumunda, iddia edilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden davalı yararına vekalet ücretinin hükmedilmesi gerekmektedir.

 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/2782 E. , 2017/9714 K. 26.12.2017: “Davacı paydaşı olduğu 1402 ada 2 parsel sayılı taşınmazda M.B. 1197/2400 payını davalıya satması nedeni ile, muvazaa iddiası ile Önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil istemi ile dava açmıştır.

Davalı vekili, bedelde muvazaa olmadığını ve fiili taksim iddiasında bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir…Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı ’nın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. II-Davalı’nın diğer temyiz itirazlarına gelince;

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım hakkı paylı mülkiyette satımın üçüncü kişiye satışı anında doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılır hale gelir. Önalım hakkı ancak dava yolu ile kullanılabilir. Davalı önalım hakkına tabi taşınmazda pay satın almış olup, davacı önalım hakkını ancak dava yolu ile kullanılabileceğinden davalı ilk celsede davayı kabul etse dahi, yargılama giderlerinden sorumludur.

Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamaması halinde iddia edilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden davada kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. Somut olayda; Önalım hakkına konu 1402 ada 2 sayılı parsel sayılı taşınmazdaki toplam 1197/2400 pay 250.000,00 TL bedelle taşınmazın diğer paydaşı …ı tarafından davalı …’ye satılmıştır. Davacı, 6.500 TL üzerinden harç yatırarak tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, mahkemece tespit edilecek gerçek değer üzerinden davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı kabul edildiği halde depo kararı verilen önalım bedeli ve tapu masrafları ile birlikte toplam 253.750,00 TL üzerinden davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi ve yargılama masrafının tamamından davalının sorumlu tutulması doğru görülmemiştir.

Davacı tarafından depo edilen 253.750,00 TL önalım bedelinden, davacının satış bedeli olarak iddia ettiği 6.500 TL üzerinden davacı yararına, muvazaa iddiası kanıtlanamayan bölüm olan 247.250,00 TL üzerinden de davalı yararına karar tarihindeki avukatlık asgari ücret tarifesine göre nispi vekalet ücretine hükmedilmesi ve bu orana göre de harç dışında yargılama masrafından tarafların sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” 

Av. Ceren Atar

Uyarı: Yukarıdaki bilgi ve görüşlerimiz sadece yol gösterme amaçlıdır ve yasal tavsiye alma olarak değerlendirilemez. Vona Hukuk Bürosu, doğru ve güncel içerikli bilgiyi sağlamak için her türlü çabayı göstermektedir ancak, bu makalenin yayımlanmasından sonra yürürlüğe girebilecek olan yasa ve mevzuatlarda yapılan değişiklikler nedeniyle en güncel yasal gelişmeleri yansıtmayabilir. Bu nedenle, bu makaledeki hiçbir şey yasal tavsiye olarak görülmemeli ve herhangi bir karar vermeden veya bu makalede yer alan bilgilere dayanarak herhangi bir işlem yapmadan önce avukatlara danışmalısınız.