Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Halleri

Hukukumuzda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer almaktadır. Kanun’da, kira sözleşmelerine uygulanacak genel hükümlerin yanı sıra, kira sözleşmelerinin bir çeşidi olarak çatılı işyeri kira sözleşmeleri 339 vd. maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir.

Kanun koyucu, çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler ile sözleşmenin zayıf tarafı olarak görülen kiracıyı korumayı hedeflemektedir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kiraya veren için kiracıya oranla daha ağır koşullara bağlanmıştır. Bu çalışmada çatılı işyeri kavramının ne anlama geldiği açıklanarak, TBK’da çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme sebepleri ve erken fesih konuları ele alınacaktır.

 A. Çatılı İşyeri Nedir?

Çatılı işyeri, insan tarafından yapılmış, bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yapı eserlerini kapsar. Çatılı işyerinden bahsedilebilmesi için önemli olan, işyerinin “üstü kapalı” olmasıdır. Üstü kapalı olmayan yapılar hakkında çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmayacaktır. Buna göre herhangi bir AVM’de satış yapan bir mağaza çatılı işyerine örnek verilebilecekken; her sabah sokakta satış yapan simitçiye belediyenin kiraya verdiği bir stand çatılı işyeri değildir.

B. Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Halleri

Kira sözleşmelerinde kural olarak sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Buna göre tarafların sözleşmelerinde kararlaştırmış oldukları konulara, emredici hukuk kurallarına aykırı olmamak kaydıyla sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Sözleşmede herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde ise Kanun’un ilgili hükümlerine gidilecektir. Çatılı işyeri kiralamaları bakımından da geçerli bu ilke uyarınca, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin yaşanacak uyuşmazlıklarda, öncelikle sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Herhangi bir düzenleme yoksa, önce kanundaki özel hükümlere; özel hükümlerin somut uyuşmazlığı karşılamadığı durumlarda ise genel hükümlere gidilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347 vd. maddelerinde düzenlenen çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme nedenleri, “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” sona erme olmak üzere iki farklı şekilde öngörülmüştür. Çatılı işyeri kiralarına özgü Kanun’da öngörülen sona erme hallerinin yanı sıra; genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, taraflar genel hükümlerdeki nedenlere dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

1. Bildirim Yoluyla Sona Erme

TBK’nın 347. maddesinde çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilebileceği düzenlenmiştir. Bildirim yoluyla sona erdirme Kanun’da, sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre ikiye ayrılmıştır. Kira sözleşmelerinin ne kadar süre ile geçerli olacağının belirlendiği sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmeler, böyle bir sürenin belirlenmediği sözleşmeler ise belirsiz süreli kira sözleşmeleridir.

a. Belirli Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Sona Erme

Belirli süreli bir kira sözleşmesinin varlığı halinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirilebilir. Kiracı tarafından böyle bir bildirimin yapılmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla 1 yıl uzamış olduğu kabul edilir.

Öğretide, kiracıyı korumaya yönelik bu hükmün nispi emredici olduğu ve kira sözleşmesi ile bildirim süresinin kısaltılabileceği; ancak daha uzun bir sürenin öngörülmesinin mümkün olmadığı ifade edilmiştir. Yargıtay da yine, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde;’“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.’ hükmüne yer verilmiştir.… Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarda anılan yasal düzenleme karşısında bu kararlaştırmanın hüküm ifade etmeyeceğini” (T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/8247 K. 2015/4939, T. 14.5.2015) belirtmiştir.

Kiracıya tanınan sözleşme süresinin tamamlandığı gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı kiraya verene tanınmamıştır. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesi gerekmemektedir. Bir örnek ile açıklamak gerekirse; 5 yıl süreyle akdedilmiş bir kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından sona erdirilmek isteniyorsa, kira sözleşmesinin 10 yıla tamamlanmasını beklemeli ve 11. yılın içinde sözleşme süresinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme iradesini kiracıya yazılı olarak iletmelidir.

b. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bildirim Yoluyla Sona Erme

Kiraya veren ile kiracı arasında belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin varlığı halinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere göre yapılacak fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Buna göre, taraflardan her biri kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda her altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler. Bir örnek ile açıklamak gerekirse; başlangıcı 01.05.2010 olan belirsiz süreli bir kira sözleşmesini, 01.05.2020 tarihinden sonra, kiraya veren ancak altı aylık dönem sonu olan 31.10.2020 tarihinde sonra erdirebilir. Sözleşmenin 31.10.2020’de sona ermesi için ise 3 ay öncesinden yani 31.07.2020 tarihinde yazılı olarak fesih bildiriminde bulunması gerekir.

  2. Dava Yoluyla Sona Erme

TBK’nın 350 – 352. maddeleri ile çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bazı özel sebeplerin varlığı halinde dava yoluyla sona erdirilebileceği düzenlenmiştir. Dava yoluyla sona erdirme nedenleri Kanun’da kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmıştır.

a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

→Kiralananın, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması olanaksız ise kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirilebilir.

Bu hallerde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere göre fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Diğer bir ifade ile, sözleşme belirsiz süreli ise, taraflardan her biri kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapacakları bildirim ile sözleşmenin sonu tayin edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir. Bu durumu bir örnek ile açıklamak gerekirse; belirsiz süreli sözleşmenin 24.03.2020 tarihinde yapıldığını kabul edelim. Yukarıdaki sebeplerden biri varsa, kiraya veren, akdedilen sözleşmeyi genel fesih süresi olan 6 aylık sürede yani 24.09.2020 tarihinde sona ermek üzere feshedebilir. Ancak bu tarihte feshin gerçekleşmesi için en az 3 ay önce, 24.06.2020 tarihinde kiracıya fesih bildiriminde bulunması gerekir. Sözleşmenin feshedildiği tarihte kiracı eğer kiralananı boşaltmazsa, kanundan kaynaklanan 1 aylık yasal süre içerisinde en geç 24.10.2020 tarihine kadar tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlaması halinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yine, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

→Diğer bir sebep ise kiralananın yeni malik tarafından edinilmesidir. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini, kiralananı edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirerek, bildirimin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

→Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sona erdirebilir.

Uygulamada “tahliye taahhüdü nedeniyle sona erdirme” olarak da bilinen bu sebep TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı olarak taahhütte bulunan ancak boşaltmayan kiracıya karşı bu yola başvurabilecektir. Boşaltılmayan taşınmaz için kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihin geçmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiralananın boşaltılması amacıyla icra yoluna başvurabileceği gibi tahliye davası açma hakkına da sahiptir.

→Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemezse ve bu nedenle kendisine kiraya veren tarafından yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun maddesinde belirtilen bir yıl ifadesi ile takvim yılı değil, bir kira yılından bahsedilmektedir. Kiracıya gönderilen ihtarların bir kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gereklidir. Dolayısıyla farklı kira yıllarına ilişkin olarak yapılan iki haklı ihtar hali, bir yıllık kira dönemindeki iki haklı ihtar olarak kabul edilemez. İhtar ile hangi ayın kira parasının ödenmediği ve bunun bir ay içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı belirtilmelidir. İhtarın haklı olabilmesi için, kira borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekir. Ayrıca ihtarın yazılı olması geçerlilik açısından şart olmakla birlikte, noterden gönderilmesi ispat açısından kolaylık sağlamaktadır.

→Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Sayılan hallerde, Kanun’da düzenlenen sürelere uyulmak kaydıyla kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi mümkündür. Ancak TBK’nın 353. maddesi ile kiraya verene, bildirimde bulunarak dava açma süresini uzatma olanağı sağlanmıştır. Buna göre, “kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürelerde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış” sayılır. Bu hakkın kullanılması durumunda davanın, bildirimin gönderildiği kira yılını takip eden kira yılı içinde açılması gerektiğine dikkat edilmelidir.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bu duruma istisna olarak bu düzenlemenin, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a eklenen geçici 2. madde ile, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması ertelenmiştir. Bu konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerine gidileceği; kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacağı düzenlenmiştir. Ancak öğretide, bu durumda sözleşmedeki düzenlemelerin yerine 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Kanun’un ilgili hükümlerinin uygulanması gerektiği; aksi bir yorumun, sözleşmelerin sona ermesi bakımından kiracıları korumasız bırakacağı savunulmuştur. 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesinde dava yoluyla tahliye hallerin Kanun’da sınırlı sayıda olduğu ve kiracı aleyhine düzenlenemeyeceği ifade edilmiştir.

Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde Kiracının Sözleşmeyi Erken Feshi

Kira sözleşmesinin tarafları, “Sözleşmeye bağlılık ilkesi” uyarınca kararlaştırmış oldukları sözleşme ile bağlıdır. Kiracı’nın, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği TBK’nın 325. maddesi ile düzenlemiştir. Buna göre kira sözleşmesini erken fesheden kiracının borcu devam etmektedir. Ancak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Bu durumda kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu düzenleme de 6217 sayılı Kanun’a eklenen geçici 2. madde ile, yürürlüğü ertelenen hükümler arasındadır. Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması ertelenmiştir. Bu konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerine gidilecek; kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Sonuç

Görüldüğü üzere, kanun koyucu çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi bakımından kiracıyı koruyacak hükümlere yer vermiştir. Gerek bildirim yoluyla gerekse dava yoluyla, çatılı işyerleri kiralamalarının sona erdirilme koşulları, kiraya veren yönünden daha ağır şartlar içermektedir.

Adi kira sözleşmelerinden farklı olarak çatılı işyerleri kiralamalarında, belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin dolması ile kendiliğinden sona ermeyecektir. Kiracı, kira süresinin bitiminden en geç 15 gün önce kiraya verene fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde kira ilişkisi 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren ancak sözleşmesinin 10 yıla uzadığı durumlarda bildirimde bulunmak şartı ile kira ilişkisini sona erdirebilecektir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise yine kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirilebilecekken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra feshedebilecektir. Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, fesih bildiriminin geçerliliğinin yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğuna dikkat edilmelidir. Sözleşmelerin, dava yoluyla veya TBK’nın genel hükümleri uyarınca sona erdirilebilmesi de ayrıca mümkündür.

Son olarak, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a eklenen geçici 2. madde ile yürürlüğü ertelenen hükümlerin, 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girdiğini hatırlatmak isteriz.

Stj. Av. Zeynep AKDENİZ

Uyarı: Yukarıdaki bilgi ve görüşlerimiz sadece yol gösterme amaçlıdır ve yasal tavsiye alma olarak değerlendirilemez. Vona Hukuk Bürosu, doğru ve güncel içerikli bilgiyi sağlamak için her türlü çabayı göstermektedir ancak, bu makalenin yayımlanmasından sonra yürürlüğe girebilecek olan yasa ve mevzuatlarda yapılan değişiklikler nedeniyle en güncel yasal gelişmeleri yansıtmayabilir. Bu nedenle, bu makaledeki hiçbir şey yasal tavsiye olarak görülmemeli ve herhangi bir karar vermeden veya bu makalede yer alan bilgilere dayanarak herhangi bir işlem yapmadan önce avukatlara danışmalısınız.